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龙8国际娱乐狂欢之后,2017年中至2018年,中国房地产将进入史上最大衰退周期!


来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi);作者:拾叶

开宗明义:

近一年来,国内上下在中央提出的房地产去库存化政策的引导下与股灾后出逃却无路可去的资金合力,彻底激活了房地产投机力量,一线城市的暴涨已经带动了二线城市的疯狂,待今年四季度主导城市房价的疯狂蔓延至三四线城市后,整个房地产去库存化将在明年一至二季度提前完成!明年三季度伴随国内人民币被动加息或变相加息的货币紧缩政策与经济确认全面进入萧条期,2017年中-2018年期间中国将步入2008年以来首次房地产衰退期!

不作死就不会死,疯狂之后必有遗患!

1进击的中国房价!

2016年的房地产疯狂已经不用笔者用数据图表来展示了,每个人都在这个漩涡里,感同身受。

但笔者要告诉你的是你不知道的事,那就是:警醒吧!!!中国即将面临紧缩的货币政策、房地产行业即将进入衰退周期!

笔者重点要谈房地产与国内货币,因为整个社会都陷入到一个天大的信念误区之中。

最近相当长的一段时间,不管是在网上还是在人们茶余饭后的谈资当中,越来越多的人都认同并且坚信一个观点,就是未来几年中国的货币环境依然会非常宽松,未来国家还要猛开印钞机,狂发货币。

人民币未来会继续维持低利率。如果你不大幅举债,就是在吃货币贬值的哑巴亏!并且不断有舆论在灌输这个想法给社会群众。

但笔者要告诉你的是,这种观点目前来看已经大错特错!!!

2什么观点错了?第一、汇率,利率!

首先,笔者在之前的文章阐述过,美元即将进入加息周期,人民币将面临巨大的贬值压力(延伸阅读:美联储加息来临,若中国被动加息,疯狂加杠杆负债买房的人怎么办?)。

从人民币国际化的角度讲,人民币成为国际货币是我国一个不可动摇的长期战略方针,这条路的最终目标是促进中国成为世界金融强国,国家力挺人民币的决心日月可鉴。

而一旦美元宣布进入加息周期后,人民币在此压力之下必然会被动加息,或者变相加息!并且在当前人民币汇率贬值预期这么强烈,外汇储备一直下降的情况下,央行根本不会让人民币出现暴跌的情况,更不会让资本继续大幅出逃!

中国外汇储备走势图↓↓↓ (单位:亿美元)

数据来源:东方财富

第二、货币放水?紧缩!

可以肯定的是从六月和七月央行的货币数据已经能够看到,央行正在进行大幅收紧货币流动性操作。

而更加应令人重视的一点也让大家忽视了,就是今年M2的增速,很多人都没有关注,并且很多财经媒体为了迎合大众主流观点也都多予避讳。那就是今年中国的M2增速只有11.04%!这个值已经创了近二十多年来的新低!当社会的主流声音还在质疑抱怨当局大放水的时候,我们印钞机已经放慢了印钱的速度。未来随着资产下跌,现金的购买力会回升。

M2历年增速表↓↓↓

第三、资本的走向

话分两路说:

再做一次近一年来资本走向的路径描述

在2015年股灾之后,大量资金疯狂的寻找还处于价值洼地的资产,但是国内资产由于人民币汇率近年来的严重高估都处于泡沫高位。无路可去的资金只好投向相对处于洼地的一线和准一线城市的房地产。一个个的地王如雨后春笋般在一线二线城市应声而起。

而当时,国家也面临一个巨大的问题,就是国内三线四线城市巨量的房地产库存。于是从去年末国内上下在中央提出的房地产去库存化政策的引导下,二者合力彻底的激活了房地产投机力量,以深圳房价暴涨拉开序幕,上海厦门南京合肥等城市轮流接棒。

一线城市的暴涨在一季度前后开始带动了二线城市的疯狂,按目前的传导速度,待今年四季度至明年一季度主导城市的疯狂房价就会蔓延至三四线城市后,整个房地产去库存化将在明年一至二季度提前完成!而待三四线城市缓解巨量库存之后,这一轮房地产去库存化至少消化了未来两年的真实需求买盘力量。而这一年完成抛售房源的卖方在明年面临加息房地产降温的多重大环境因素下资金也会进行观望。二线以下城市的房地产市场将面临买盘衰竭。 

需要补充的是,16年四季度与17年一季度的一线城市的房价判断:由于一线城市库存低,消化快,同时开工率赶不上巨大的需求,笔者认为不排除一线城市在四季度和来年一季度房价继续快速上行的可能。

描述一下上面的经济政策

很明显,李博士与中财组在经济货币政策有很大的分歧。首先今年一月份放水,二月份马上紧缩。而四五月份由李博士主导的货币放水后,宽松的货币政策不但没有起到刺激实体经济的效果,反而绝大部分流入了房地产和国企央企。这一货币政策从而导致六月后房价疯狂上涨。而这个现象已经与中财组决策和思路完全不一致。

中财组思路非常清晰:主线是金融去杠杆,供给侧去产能,房地产去库存。引导资金弃虚向实,经济做好长期L型准备,也就是确认会进入转型萧条期。所以待这一轮房地产去库存周期结束后,资本会按照中财组的设计,被引导进入实体行业,如新材料新能源,又比如制造业智能化、以互联网、物联网、物流网等为依托整合资源等进行工业4.0领域的全面升级,为以后中国经济的强劲复苏打好根基。而这些,将极大的分流房地产里面的资金!

最后来讲,中国的房地产能否继续上行需要人口增长,需要人民收入提升和经济增长。而目前中国的人口刘易斯拐点和传统经济发展模式拐点双双而至。除了一线城市和少量二线城市。全国的房地产在危机和风险还没有集中爆发之前,人性最后的贪婪和恐惧总会被乌合之众的低智商群体和狂热的市场带入深渊。也许你刚忘了去年人民日报的4000点才是牛市起点的文章了么?

笔者认为,由于众多因素,房地产将在2017年中至2018年进入衰退期间,但这并不意味着房价要崩盘,而是房地产的疯狂阶段已过,短期巨量的地产成交量透支了很多真实需求的买方,明年下半年后,随着需求方的冷静和投资客的离场,大量房源将面市,市场将重回买方市场,买方将有极大的议价权。当然这都是后话,因为目前抢房疯狂还在上演,进击的房价还在继续……

3后记

笔者写完这篇文章后,央行发布了8月数据,米筐投资及时做了相应报告。对8月较好的央行数据,笔者在本文临时增加一些篇幅做几点与本文有关的深挖和答疑:

第一、就是大家都关注的逆剪刀差。

刚才讲了,今年M2增幅在放缓,而M1却暴涨。其实原因很简单,就是因为今年暴涨的房价引发了巨量的房地产成交额。居民手中的存款流向入了房地产,变成了房地产和建筑业这些企业的现金流。

而让M1暴涨更为重要的原因是,笔者在最近半年多来,有跟多家上市公司的高管进行过交流。谈话中都发现对方公司有巨大的现金流,这些公司有重工制造业有农牧食品等行业,但受中国实体经济的萎靡,很多企业都不愿意进行再投资扩产。

我相信虽然这几家企业不能完全代表中国实体经济,但却能影射绝大部分企业的迷茫。而这也是导致M1持续增高最重要的因素。也是笔者认为国家未来会排除万难,极力引导资金进入实体的原因。

第二,就是对人民币未来加息或者被动加息的预期和央行放水的预期的争议。

这一点笔者不太相信美联储在紧缩的同时,中国会继续货币宽松大放水,这对人民币汇率构成的压力太大。笔者认为,很多质疑者简单的把人民币加息会给中小企业融资难雪上加霜、中国货币环境封闭不会跟随美元步伐等种种问题做简单因果关系捆绑这是不符合逻辑的。笔者会在之后的文章继续阐述,欢迎大家指正!

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